Kinh doanh bất động sản có thể bất động

Nếu mua với mục đích đầu tư kiếm lời vào lúc này thì không nên, vì thị trường vẫn còn khó khăn, người mua dễ bị chôn vốn. Song, nếu mua để ở thì đây là thời điểm quá tốt…

Sau lãi suất huy động giảm còn 9%/năm, người có nhu cầu thực về nhà ở đã bắt đầu tìm hiểu và tính đến việc mua nhà. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở những dự án có tầm giá trung bình, trong khi các phân khúc khác của thị trường vẫn “ngủ đông”.

Giá hợp lý dần và nhiều chính sách ưu đãi
Trước đây, việc lãi suất cho vay của ngân hàng quá cao là một trong những rào cản khiến nhiều dự án khó tiếp cận khách hàng. Hiện nay, lãi suất cho vay đang hạ dần xuống, các chủ đầu tư bắt đầu chào bán căn hộ kèm theo chính sách thanh toán linh hoạt nhằm tìm kiếm khách hàng.
Tại TP.HCM, các dự án ở quận vùng ven như căn hộ dự án E-Home (Q.9) có diện tích 51m2/căn rao giá bán 11,4 triệu đồng/m2; căn hộ dự án Anh Tuấn (huyện Nhà Bè) có diện tích 62m2/căn, giá bán 11,6 triệu đồng/m2… Với mức giá này, giá một căn hộ dao động từ 600 triệu đồng đến dưới 1 tỉ đồng. Dự án Sài Gòn Mới (Q.7) trước đây được chào bán với giá khoảng 970 triệu đồng/căn, nay giảm xuống còn 873 triệu đồng/căn; chỉ cần trả trước 384 triệu đồng (40% giá trị căn hộ), khách hàng sẽ được nhận nhà để ở và số tiền còn lại sẽ trả góp trong vòng một năm. Dự án căn hộ 4S Riverside Linh Đông (Q. Thủ Đức) do Công ty Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư cũng tung ra chính sách bán hàng ưu đãi. Theo đó, khi mua căn hộ, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được trả góp dần, với số tiền tương đương giá trị 1m2 mỗi tháng. Ngoài ra, dự án còn đưa ra chính sách đặc biệt dành cho khách hàng là cán bộ, công nhân viên hưởng lương Nhà nước, khi mua căn hộ được giảm 15% so với giá công bố.

Công ty HVK – một liên doanh giữa Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư Hùng Việt và Quỹ đầu tư phát triển bất động sản Hàn Quốc (KRDF03), ngày 29-6, đã mở bán 100 căn hộ đầu tiên của dự án The Eastern sau khi đã xây xong phần móng và đang xây dựng phần thân. Dự án tọa lạc trên đường Liên Phường, phường Phú Hữu, Quận 9, TP.HCM, được thiết kế gồm hai khối chung cư căn hộ cao 22 tầng, với 648 căn hộ có diện tích sử dụng 56 - 112 m2. Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2013. Chủ đầu tư cho biết giá bán đã bao gồm thuế VAT khoảng từ 1,2 tỉ đồng/căn hộ hoàn thiện với những thiết bị nội thất được nhập khẩu từ Hàn Quốc. Khi mua căn hộ khách hàng chỉ cần đặt cọc 10% giá căn hộ là có thể nhận nhà, 85% còn lại sẽ thanh toán sau đó.

Công ty Cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Hưng Thịnh đã chào bán căn hộ dự án Âu Cơ Tower trên đường Âu Cơ, Quận Tân Phú, TP.HCM. Tòa nhà cao 21 tầng hiện đã xong phần thô và khi hoàn thành vào quí 4 năm nay sẽ cung cấp cho thị trường 288 căn hộ có diện tích 51 - 85 m2. Đại diện Công ty Hưng Thịnh cho biết giá bán từ 1,1 tỉ đồng/căn và với những người mua cần hỗ trợ tài chính, chủ đầu tư có liên kết với ngân hàng cho vay 85% giá trị căn hộ với lãi suất 12%/năm.
Ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập khá, nhà phát triển bất động sản CapitaLand của Singapore cũng bắt đầu thăm dò sức mua của thị trường đối với dự án PARCSpring tại phường Bình Trưng Đông, Quận 2, TP.HCM. Đây là dự án CapitaLand mua lại từ Công ty Khanh Điền và PARCSpring là tên mới của dự án. Đây là một trong hai dự án với khoảng 1.700 căn hộ có giá trung bình mà tập đoàn này đang phát triển tại TP.HCM. Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng chính thức mở bán căn hộ thuộc dự án Star Hill, Q.7, TP.HCM, nằm trong khu trung tâm thương mại tài chính quốc tế của Phú Mỹ Hưng. Dự án gồm 14 tòa nhà cao từ 4 đến 18 tầng với 351 căn hộ có diện tích tiêu chuẩn từ 87m2 – 112m2, 36 cửa hàng và 24 căn nhà phố thương mại có diện tích từ 409m2 – 413m2. Trong giai đoạn 1, dự án có diện tích khuôn viên rộng 10.780m2 với tỷ lệ xây dựng 54,46% gồm 175 căn hộ, 18 cửa hàng và 12 căn nhà phố thương mại. Được biết, giá bán trong đợt này đã bao gồm tiền sử dụng đất và tiến độ thanh toán chia thành 24 tháng. Bên cạnh đó, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay vốn từ 60% - 70% giá trị căn hộ trong thời hạn tối đa 25 năm.
Theo Công ty Savills Việt Nam, thị trường căn hộ chung cư trong quý II/2012 tại TP.HCM giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp khi có hơn 70% tổng căn hộ đã bán có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ dao động trong khoảng từ 600 triệu đồng đến dưới 1,5 tỉ đồng mỗi căn. Số căn hộ được chào bán trong quý II vẫn tập trung chủ yếu ở các Quận Tân Bình (gần 2.000 căn), Thủ Đức (1.600 căn), Quận 7, Quận 2...
Cần tỉnh táo
Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh bất động sản, nhu cầu nhà ở và sự quan tâm đến bất động sản của khách hàng hiện rất lớn. Song có một thực tế là, dù rất muốn mua, nhưng nhiều người vẫn còn mang nặng tâm lý trông đợi giá sẽ tiếp tục giảm.
Giá càng hạ, thị trường bất động sản (BĐS) càng đóng băng thì nỗi băn khoăn mua hay tiếp tục nghe ngóng, chờ đợi thị trường “chạm đáy” của người dân lại càng tăng lên. Điều này được chứng thực bằng việc dù BĐS đã ở mức giá tốt nhất từ trước đến nay, lãi suất ngân hàng cũng đã hạ, vẫn không có nhiều nhà đầu tư quay trở lại thị trường. Ngoài việc năng lực tài chính bị hạn chế do một lượng lớn tiền vẫn còn “chết” với BĐS, một số nhà đầu tư thờ ơ vì thực sự tin rằng đáy của thị trường vẫn chưa tới và giá BĐS sẽ còn giảm sâu hơn nữa.
Ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc ACBR, cho rằng giá của căn hộ bình dân khó có thể giảm sâu hơn nữa. “Nếu mua với mục đích đầu tư kiếm lời vào lúc này thì không nên, vì thị trường vẫn còn khó khăn, người mua dễ bị chôn vốn. Song, nếu mua để ở thì đây là thời điểm quá tốt”, ông Hải nhận xét và cho rằng, vấn đề là trong khá nhiều dự án đang chào bán hiện nay, làm thế nào để khách hàng có thể lựa chọn được sản phẩm phù hợp, bởi chủ đầu tư của không ít dự án đã không còn đủ lực để hoàn thành.
Tuy nhiên, ở một góc độ khác, dù đồng tình đây là thời gian hợp lý để mua nhà, nhiều ý kiến cho rằng nếu không quá “vội”, người dân hoàn toàn có thể kiên nhẫn chờ thêm một thời gian nữa, khi các dự án đã hình thành rõ ràng hơn có nhiều lựa chọn hơn. Một số dự án ra sau cũng sẽ có mức giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn. Người dân không nên lo lắng về việc các căn hộ sẽ bị mua đi bán lại với giá gấp đôi, gấp ba và mình không có nhà ở bởi thời kỳ đó đã thực sự qua rồi. Thậm chí, nếu có đủ tiền, có thể đợi đến khi bàn giao căn hộ rồi mua cũng không muộn.
Các chuyên gia cũng cảnh báo khách hàng cần phải cẩn trọng hơn trong mỗi chiến lược giảm giá, khuyến mại của chủ đầu tư. Bởi "không bữa ăn trưa nào là miễn phí" hay nói nôm na là "tiền nào của nấy", người mua ở những dự án này có thể sẽ được hưởng lợi từ những khoản giảm giá lớn, nhưng đổi lại họ phải chịu rủi ro tiềm ẩn về chất lượng hoặc bàn giao chậm nếu dự án không thu hút đủ vốn từ việc bán hàng. Điều này hoàn toàn có cơ sở khi một số dự án nhà ở bình dân dù bán hàng, huy động vốn đã khá lâu nhưng hiện nay vẫn tiếp tục “đắp chiếu” vì không đủ vốn hoặc vướng mắc một số vấn đề về thủ tục pháp lý.